مدیر ابزار‌ها و نهاد‌های مالی فرابورس ایران گفت: چهار صندوق سرمایه‌گذاری املاك و مستغلات تاكنون در فرابورس پذیره‌نویسی و پذیرش شده‌اند و آیین‌نامه جدید دولت مسیر مولدسازی دارایی‌های دولتی را از طریق این صندوق‌ها هموار كرده است.
میثم زارع‌زاده در خصوص صندوق‌های سرمایه گذاری املاك و مستغلات اظهار كرد: فرابورس ایران طی سال‌های گذشته اقدام به پذیره‌نویسی انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاك و مستغلات كرده و تاكنون چهار صندوق در این حوزه در بازار سرمایه پذیرفته شده‌اند. این صندوق‌ها در دو قالب اصلی فعالیت می‌كنند. نوع نخست، صندوق‌هایی هستند كه از طریق بازار سرمایه پذیره‌نویسی می‌شوند، منابع مالی را از عموم جمع‌آوری كرده و با این منابع اقدام به خرید املاك و مستغلات مطابق امیدنامه و اساسنامه مصوب سازمان بورس می‌كنند. نوع دوم، صندوق‌هایی هستند كه از پیش دارای دارایی مشخصی (مانند ملك یا مستغلات) هستند و این دارایی‌ها به صندوق منتقل شده و در قالب واحد‌های سرمایه‌گذاری به عموم عرضه می‌شود.
مدیر ابزار‌ها و نهاد‌های مالی فرابورس ایران در ادامه بیان كرد: بازدهی این صندوق‌ها عمدتاً از دو محل تأمین می‌شود؛ دریافت اجاره‌بها از املاك تحت مالكیت صندوق و افزایش قیمت دارایی‌ها. سرمایه‌گذاران به نسبت سهم خود از این بازدهی بهره‌مند می‌شوند. عمر این صندوق‌ها معمولاً 5 ساله است و با نظر سازمان بورس قابل تمدید خواهد بود.
میثم زارع‌زاده در خصوص مزیت‌های صندوق املاك و مستغلات گفت: یكی از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها ایجاد امكان ورود سرمایه‌های خرد به بازار املاك و مستغلات است؛ بازاری كه به‌دلیل نیاز به منابع مالی قابل توجه، برای بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد غیرقابل دسترس شده است. این صندوق‌ها با بهره‌گیری از مزایایی همچون شفافیت، معافیت مالیاتی، تقسیم حداكثری سود و نقدشوندگی بالا، ضمن تكمیل زنجیره ابزار‌های مالی، امكان بهره‌مندی از بازدهی این بازار را برای طیف گسترده‌ای از سرمایه‌گذاران فراهم می‌كنند. به‌طور معمول، بیش از 90 درصد اجاره‌بهای دریافتی از محل املاك خریداری‌شده، بین دارندگان واحد‌های سرمایه‌گذاری تقسیم می‌شود.
مدیر ابزار‌ها و نهاد‌های مالی فرابورس ایران در خصوص آیین نامه تاسیس صندوق سرمایه گذاری املاك و مستغلات اظهار كرد: نكته حائز اهمیت دیگر، تصویب آیین‌نامه اجرایی تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاك و مستغلات توسط هیئت وزیران است. این آیین‌نامه زمینه‌ساز مدیریت بهینه دارایی‌های دولت از طریق مولدسازی خواهد بود. بر اساس این سازوكار، دولت می‌تواند املاك و مستغلات خود را پس از ارزش‌گذاری و تأیید مراجع ذی‌ربط به صندوق‌ها منتقل كرده و از محل پذیره‌نویسی واحد‌های این صندوق‌ها منابع مالی مورد نیاز برای اجرای طرح‌های اقتصادی خود را تأمین كند. این رویكرد می‌تواند جایگزینی مناسب یا مكملی برای روش‌های سنتی تأمین مالی از جمله انتشار اوراق بدهی باشد.
زارع زاده در ادامه بیان كرد: صندوق‌های املاك و مستغلات با توجه به همبستگی پایین با سایر كلاس‌های دارایی، ابزار مناسبی برای تنوع‌بخشی به سبد سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند. همچنین، با توجه به تورمی بودن اقتصاد، این صندوق‌ها نقش مؤثری به عنوان سپر تورمی برای حفظ ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران ایفا می‌كنند. از سوی دیگر، برخلاف دارایی‌های ملكی با ارزش بالا و نقدشوندگی پایین، واحد‌های این صندوق‌ها به راحتی در بازار قابل معامله هستند و از نقدشوندگی بالاتری برخوردارند.
او افزود: صندوق‌های املاك و مستغلات به صورت دوره‌ای (معمولاً هر 6 ماه یكبار) ارزش‌گذاری می‌شوند و خالص ارزش دارایی آنها (NAV) پس از بررسی توسط هیئت داوری، در سامانه كدال منتشر می‌شود. در سال 1403 نیز شاهد راه‌اندازی یك صندوق املاك و مستغلات كلید در بورس تهران بودیم كه نمونه‌ای از توسعه این ابزار در بازار سرمایه ایران است.
